Friday 31 October 2025
ohmynews - 15 hours ago
10·15 부동한 대책은 얼음땡에서 얼음인 수준
지난 15일 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표되었다. 10·15 대책은 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶는 것은 물론 대출 규제도 포함돼 있다. 이에 강력하다는 평가가 많다. 하지만 강력하다는 데 동의 못하는 전문가도 있다. 바로 최은영 한국도시연구소 소장이다.
최 소장이 이번 대책을 어떻게 평가하는지 들어보기 위해 지난 28일 전화로 인터뷰했다. 다음은 일문일답.
- 10.15 부동산 대책이 나왔는데 논란이 가라앉지 않고 있잖아요. 현재 상황은 어떻게 보고 계세요.
굉장히 센 대책이라는 평가가 많잖아요. 저는 그 평가에 동의하기 어렵습니다. 이재명 정부의 주거 정책 방향을 보여주는 종합대책이라고 보기도 어렵고요. 지금 시장이 너무 달궈지고 있으니까, 얼음땡 놀이에서 얼음 하면 멈춰 서는 것처럼 일단 좀 쉬었다 가자 라는 정도의 시간을 벌어주는 대책이라고 생각해요. 토지 거래 허가 구역이 실거주자에겐 아무런 문제가 안 되거든요. 특히 서울 강남에 실거주 목적의 거래로 제한해도 주택 가격이 오른다는 건 이미 우리가 알고 있잖아요. 이번에 토지거래 허가 구역을 확대했지만, 강남 3구와 용산구는 원래부터 토지거래 허가 구역이라 이번 대책의 영향은 없거든요.
- 10.15 부동산 대책에서 중요한 게 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶은 건데요. 일부에선 너무한 것 아니냐는 목소리도 나와요.
최근 실거래가 자료로 분석 해보면 서울 강남만 가격이 상승한 게 아니라 마·용·성이라는 지역부터 서울 외곽 지역까지 다 상승 중이었어요. 특히 아파트를 중심으로 가격 상승이 뚜렷하게 나타나는 상황이죠. 토지거래 허가 구역은 실거주 목적이면 거래에 아무 제약이 없기 때문에 이것만으로 주택 가격을 안정시키기 어려워요. 그건 10·15 대책 전에 이미 지정되어 있었던 강남 3구와 용산구 사례에서 잘 나타나죠.
대출 규제가 추가로 있죠. 대출 규제도 이번보다 더 센 적이 있었죠. 문재인 정부 때는 15억 원 이상에 대해서는 대출을 0원으로 했었어요. 빚 내서 고가 주택 사지는 못하게 하겠다는 거죠. 저는 이번 대책이 단기적으로 효과가 있겠지만 장기적으로 주택 가격을 안정시키지 못할 것 같거든요. 세고 근본적인 대책이 나와야죠.
- 김병기 더불어민주당 원내대표가 수억 빚내 집 사는 게 맞나 라고 해서 비판받았어요.
저는 무리하게 빚내서 집 사라는 정책이 문제 있다고 생각해요. 우리 가계부채가 박근혜 정부 때 1000조에서 1400조로 늘어났잖아요. 그리고 문재인 정부 때 1400조에서 1800조로 늘어났고요. 윤석열 정부는 반 정도밖에 안 했는데 1800조에서 2000조로 200조 늘었죠. 이렇게 부채 기반으로 주택 가격이 올라갔거든요. 무리하게 빚 내서 하는 걸 정책적으로 허용한 것은 굉장히 문제라고 생각해요.
- 현금 부자가 아닌데 어떻게 빚 안 내고 사냐는 건데.
전체 100%를 다 현금 들고 집 사라고 얘기 하는 게 아니잖아요. 10억짜리 집에 대한 최대 대출금액이 LTV 70%는 7억 원, LTV가 40%면 4억이죠. LTV 70일 때 10억짜리 집에 7억까지 빌려줬어요. 금리 낮을 때는 상관없는데 금리가 6%로 올라갈 경우 연 이자만 4200만 원이에요. 이걸 감당할 수 있는 사람이 얼마나 있어요. 무리해서 빚 내면 이자가 올라갈 경우에 정말 견디지 못하는 상황이 되죠. 본인 소득에서 30~40%를 이자와 상환금으로 쓰는 것 정도가 적정한 거죠. 그래서 총부채원리금상환비율(DSR)이라는 게 있는 거고요. 우리가 소득으로 집을 살 수 있는 가격은 얼마가 적당할까요? 15억짜리 집을 현재 최대한도인 6억까지 대출받아서, 원리금을 갚아 나갈 수 있는 소득이 있는 가구는 많지 않아요. 소득 대비 너무 높은 주택 가격을 떠받치고 있는 게 빚이라는 게 문제죠.
- 공급 확대 없이 집값 못 잡는다는 주장도 있어요.
민주당 국회의원들이 세금 인상하지 말고, 공급 확대하자고 얘기 하잖아요. 서울에 공급할 땅이 있나요? 재개발 재건축이라는 건 시작해도 10년이 넘게 걸려요. 지금 당장의 주택 가격 상승 문제를 해결할 수 있나요? 지금의 가격 상승은 공급이 부족해서 발생한 문제가 아니라 과수요가 붙었기 때문이거든요. 자산 가격 폭등으로 주택 가격이 상승하는 문제이니 수요 억제 정책을 해야 하는 건데, 공급 대책으로 이걸 어떻게 다 해결할 수 있을까요?
문재인 정부 때인 2020년 8·4 대책에 공급이 포함돼 있었는데, 지금 당 대표인 정청래 의원부터 앞장서서 마포구에는 주택 공급 못한다고 반대했잖아요(당시 정 의원은 주민들과 마포구청, 지역구 국회의원과 단 한마디 사전 협의 없이 이렇게 일방적으로 발표하는 게 어디 있는가 라며 이런 방식은 찬성하기 어렵다 고 밝혔다 - 편집자 말). 과천 지역구의 이소영 의원도 주택 공급 반대했고요. 그랬던 민주당 의원들이 지금 주택 공급하고 보유세는 안 올리겠다고 하고 있거든요. 그때는 주택 공급 반대하고 지금은 찬성한다는 건가요? 주택 공급은 그렇게 어려워요. 문재인 정부 때 안 하려고 안 한 게 아니라 지역구 국회의원들이 주민들과 함께한다 며 나서서 반대한다니까요.
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